¿Se pueden seguir reclamando los gastos de constitución de la hipoteca?
La respuesta a este interrogante que seguramente muchos de vosotros os haréis cuando veis artículos en prensa o recibís información comercial de alguno de los despachos que se anuncian por todo tipo de canales, es rotundamente un “SI, si podéis reclamar aquellos gastos en los que incurristeis cuando firmasteis vuestra hipoteca”.
Desde que el pasado 23 de Diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictase una Sentencia concediendo la nulidad de la Cláusula Gastos contenidas en las escrituras de préstamo hipotecario celebradas por la entidad BBVA SA, se abrió la puerta a que todo consumidor pudiese reclamar lo que indebidamente había abonado de más cuando constituyó su hipoteca.
Esta cláusula que normalmente se situaba como la numero QUINTA de los contratos de préstamo hipotecario, fue declarada nula por el Tribunal Supremo al reconocerla como “una cláusula abusiva”, que “no permitía una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos” y “que hacía recaer la totalidad de los mismos sobre el hipotecante cuando realmente la entidad bancaria era la principal interesada en documentar e inscribir la escritura de préstamo hipotecario, para así gozar de un título ejecutivo a futuro».
Los gastos de formalización de la hipoteca son los importes derivados del pago de notaría, gestoría, impuestos y tasación que pagaste cuando firmaste tu hipoteca. Así mismo, resulta destacable la reciente posibilidad de reclamar también la COMISIÓN DE APERTURA, que puede suponer el 1% del total del préstamo (como ejemplo, en una hipoteca de 250.000 €, la comisión de apertura serían unos 2.500 €).
Nos referimos a aquellas facturas que nos entregaron junto con la Escritura Hipoteca:
– Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
– Gastos de TASACIÓN de la vivienda.
– Factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
– Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
– Gastos de COMISIÓN DE APERTURA.
Pero como todo lo que es bueno y justo para el consumidor, esta beneficiosa situación terminó el pasado 28 de febrero de 2018 con la nota informativa emitida por el Tribunal Supremo en relación a la muy esperada resolución sobre los gastos hipotecarios, en la que fundamento:
“El Tribunal ha partido de su propia jurisprudencia sobre la abusividad de una cláusula que, sin negociación y de manera indiscriminada, atribuye en todo caso el pago de los gastos e impuestos al consumidor, a pesar de que la ley, según los distintos supuestos, hace una distribución de los mismos.
En los casos concretos sometidos a enjuiciamiento, en el Tribunal Supremo se discutía ya únicamente lo relativo al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. El Tribunal ha estimado en parte los recursos de casación interpuestos por los consumidores afectados y ha establecido que sobre dicho impuesto deben distinguirse diversas situaciones:
– Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario. Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
– Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.”
En síntesis lo que esta Nota de prensa nos viene a decir, es que el Tribunal Supremo considera que el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) que se genera en la constitución de un préstamo hipotecario siempre corresponde al cliente, pues es el sujeto pasivo de la operación.
¿ Merece la pena reclamar?
De esta manera, se resuelve una de las grandes incógnitas sobre los gastos de formalización reclamados, pues el criterio seguido hasta ahora por los jueces había sido muy desigual: mientras que unos creían que el tributo debía abonarlo siempre el prestatario, otros aseguraban que era el banco quién debía hacerle frente.
De tal forma, ante el interrogante que seguramente muchos de vosotros os estaréis haciendo mientras leéis este artículo sobre si merece la pena o no reclamar, mi contestación sigue siendo un SI. Aún a pesar de que el IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) es la mayor partida que se tiene que pagar cuando se firma una hipoteca, seguimos teniendo derecho reclamar el resto de gastos hipotecarios que como término medio suelen ascender a 1.800 euros, y como suelo decir… “si me corresponde algo, ¿por qué no voy a reclamarlo?”.
Puede que en su día nadie, ni los bancos ni las inmobiliarias viera este abuso y pensara que se podría recuperar ese dinero, pero hoy día muchos pueden recuperar estos importes.
En caso de estar interesado en recibir más información no dude en ponerse en contacto con nuestro departamento jurídico.
